【146A】コロンビアワークス

企業概要

コロンビア・ワークス株式会社（証券コード：146A、東京証券取引所スタンダード市場）は、東京都渋谷区に本社を置く不動産開発会社です。2013年5月に創業し、2024年3月27日に東証スタンダード市場へ上場しました。決算期は12月で、2025年12月期が第13期です。創業者の中内準氏が代表取締役を務めています。

事業は「不動産開発事業」の単一セグメントで、次の4つのサービスで構成されています（2025年12月期の連結売上高37,084百万円に占める割合は、当レポートの計算です）。

つまり、売上のほぼ全てが「開発した物件を売る」収入（フロー収入）です。賃貸管理・ホテル・アセットマネジメントといった継続収入（ストック型収益）は、会社が育てようとしている分野ですが、2025年12月期時点では売上の約3%にとどまります。

開発の特徴は、「ハード×サービス」という考え方です。レジデンスは「Blancé（ブランセ）」「LUMIEC（ルミーク）」、オフィスは「BIASTA（ビアスタ）」のブランドで、たとえばジムやパーソナルトレーニング付きの賃貸マンションのように、建物にサービスを組み合わせて差別化しています。開発の進め方は次の3つのスキームを使い分けています。

• 自社開発型：用地を仕入れて建物を建て、投資家へ売却します。
• ファンド型：建設中の案件をSPC（特別目的会社。特定の不動産を切り出して資金調達するための会社）に売却し、売却後も開発やCM（工事の工程・コスト管理）に関わります。
• バリューアップ型：既存の建物を買ってリノベーションし、価値を高めて売却します（ブランド名「LUMIEC un」）。

2025年12月期は、レジデンス11棟、開発用地3件、オフィスビル2棟の計16件を引き渡しました。主な案件は、当社として過去最大の売却となった「LUMIEC un MINAMIAZABU」（港区、130戸、売却額120億円超）、開発ファンドに売却した「箱根仙石原」（ホテル用地）、「BIASTA TAMACHI MITA」（オフィス）です。

グループは、当社と連結子会社6社（上記3社、匿名組合、ACSホールディングス、株式会社サンクス沖縄）です。連結の従業員数は84名（臨時雇用者17名を除く）で、提出会社単体では44名、平均年齢37.1歳、平均年間給与は約875万円です。

業績・財務情報

直近5年間の業績（12月期・連結）

※億円表記は百万円単位の実数を100で割ったものです。1株当たり指標は、2022年10月の株式分割（1株→1,000株）と2025年8月の株式分割（1株→2株）を反映した数値です。

売上高は4年間で約3.7倍（年平均約39%の成長）、純利益は約5.1倍（年平均約50%）になりました。ROEとは、株主の出資分（自己資本）に対して1年間でどれだけ利益が出たかを示す指標で、一般に10%を超えると高い水準とされます。同社は5期連続で15%を超え、直近3期は23%前後を維持しています。

一方、営業CFは5期連続でマイナスです。これは不動産開発会社では珍しくありません。用地の仕入れや建設中の物件（仕掛販売用不動産）に先にお金を使い、売却して回収するまでの期間、決算書の上では利益が出ていても、手元のお金は減るためです。ただし、売上が急拡大する局面では、その差が大きくなります。後述の「借入への依存」と合わせて見る必要があります。

2025年12月期（第13期）の内訳

※売上総利益率・営業利益率・増減率は、当レポートの計算です。

売上が7割超伸びた一方で、利益の伸びは売上より小さく、利益率は低下しました。売上原価が売上を上回るペース（+85.7%）で増え、売上総利益率が27.0%から23.3%へ約3.7ポイント下がったためです。会社は原因を詳しく説明していませんが、売上の内容が、利益率の高い自社開発の新築から、他社が開発した建物を買って売却する中古物件（7棟）や、他社との協業案件（レジデンス3棟、オフィス1棟）を含む構成になったことが背景にある可能性があります（当レポートの仮説。案件ごとの利益率は開示されていません）。あわせて、有価証券報告書の「事業等のリスク」は、資材価格の上昇、労務費の増加、施工人材の不足を背景に建設工事費が上昇傾向にあると記載しています。こうした業界全体のコスト上昇が開発案件の原価を押し上げた可能性もありますが、利益率の低下にどの程度影響したかは開示されておらず、案件構成の変化との切り分けはできません（当レポートの見方）。一方、販管費は+47.6%と売上の伸びより小さく、売上高に対する比率は8.5%から7.1%へ低下しました（当レポートの計算）。利益率の低下は、販管費ではなく原価の側が主因です。

営業利益から経常利益に至る間では、営業外費用が9.37億円あります。内訳は、支払利息7.16億円（前期3.96億円）と借入関連費用2.00億円などです。借入の増加により、支払利息が前期から約81%増えました。営業利益（60.28億円）を支払利息と借入関連費用の合計（9.16億円）で割ると約6.6倍で、利払いを本業の利益で賄える余裕はあります（当レポートの計算）。

特別損益は、固定資産売却益1.05億円と負ののれん発生益0.59億円（ACSホールディングス取得によるもの）で、合計1.64億円のプラスでした。純利益34.64億円に対して約5%で、影響は限定的です。法人税等の負担率は約34.5%と通常の水準です（当レポートの計算）。

売上の偏り：2025年12月期の売上は、上期（1～6月）が97.17億円、下期が273.67億円で、約7割が下期に集中しています（当レポートの計算。上期は中間期決算短信の前年同期実績との差）。不動産開発は、物件の引渡しの時期に売上と利益が計上されるため、四半期ごとの業績が大きくぶれます。有価証券報告書のリスクにも「引渡時期による業績変動」が挙げられています。

取引先の集中：2025年12月期の最大の販売先はSprint Asset特定目的会社（売上高の34.8%、129.11億円）でした。前期は、GCP2合同会社（37.7%）とリコーリース（15.8%）です。販売先は毎期入れ替わっており、特定の顧客との取引が続くわけではなく、「その年に大型案件を誰に売るか」で決まる構造です。また、単一案件では「LUMIEC un MINAMIAZABU」（売却額120億円超）だけで、売上高の3割超（当レポートの計算）を占めます。1件の案件の売却時期が、期の業績を大きく左右します。

2026年12月期 中間期（1～6月）の状況

※利益率・売上総利益の増減率は、当レポートの計算です。前年同期の数値は、企業結合の暫定的な会計処理の確定を反映した後の金額です。

上期は、売上が2倍、営業利益が2.6倍に伸びました。上期が前年より大きく伸びた最大の要因は、前年の上期が小さかった（売上の約26%）ことにあり、前述のとおり不動産開発は引渡しの時期で大きく動くため、上期だけの伸び率を通期に当てはめることはできません。

経常利益が営業利益よりも大きく伸びた（+247.2%）背景の一つに、営業外収益の増加があります。営業外収益は前年同期0.08億円から2.89億円に増え、そのうち「受取利息及び配当金」が0.03億円から2.63億円になりました。この内訳（どの投資・貸付からの収入か）は、決算短信からは分かりません。一方、支払利息は3.40億円から5.16億円に増えています。

通期予想に対する進捗

会社は2026年12月期の通期予想を、2026年2月12日の公表から変更していません（2026年8月12日時点）。

※進捗率は当レポートの計算です。

通期予想から上期を引くと、下期は売上354.54億円、営業利益43.24億円（営業利益率約12.2%）が必要です。上期の営業利益率（16.4%）や、前年の下期の実績（営業利益率約17.4%、当レポートの計算）より低い水準で、利益率の点では、下期の見通しは保守的にも見えます（当レポートの見方。ただし、下期に大型の低利益案件が入る可能性など、会社の想定は開示されていません）。一方、売上高は前年下期（273.67億円）の約1.3倍が必要で、下期にどれだけの物件が引き渡されるかが、予想達成の鍵になります。

財務の状態と資金の流れ

※2024年12月末・2025年12月末の有利子負債は、有価証券報告書に記載の金額です。2026年6月末は、決算短信の貸借対照表（短期借入金、1年内返済予定の長期借入金、社債、長期借入金）から当レポートが計算しました。有利子負債依存度は「有利子負債÷総資産」で、2026年6月末は当レポートの計算です。

資産の約7割（2026年6月末は約74%）が、開発中・販売待ちの不動産です。会社は不動産を買って開発し、売却して資金を回収するビジネスなので、これは事業の性質そのものですが、財務の見方は通常の会社と異なります。

1. 借入への依存は高く、さらに拡大中

有利子負債は2025年12月末の468億円から、2026年6月末の581億円へ約113億円増えました（当レポートの計算）。会社自身も、有利子負債依存度は「当面の間70％以上の水準が続く見込み」と述べています。2025年12月末の借入金の平均利率は、短期が1.8%、長期が1.7%です。

2. 1年以内に返済期限が来る借入が大きい

2026年6月末で、短期借入金（108.72億円）と1年内返済予定の長期借入金（190.17億円）の合計は約299億円で、現金及び預金（89.29億円）の約3.4倍です（当レポートの計算）。ただし、有価証券報告書は借入を「販売用不動産等を担保とした金融機関からの借入」と説明しており、決算短信では「不動産の売却等に伴う長期借入金の返済」があったと記載しています。物件を売却した代金で返済する（あるいは借り換える）ことを前提とした借入が中心と考えられます（当レポートの仮説）。実際、2025年12月期は長期借入れによる収入（265.03億円）と長期借入金の返済（263.92億円）がほぼ同額で、借りては売却に合わせて返すという循環になっていることが分かります（キャッシュフロー計算書の数値）。この点で、借入は単なる運転資金の積み上がりではなく、物件の売却と表裏の関係にある資金と見ることができます。ただし、その分だけ、物件の売却が遅れたり、想定より安く売れたりした場合には、返済や借り換えの負担が表面化しやすいという性質もあります。借入の担保や返済条件の個別の内容は、開示資料からは分かりません。

3. 自己資本比率は23%台

2025年第4四半期に公募増資と第三者割当増資（オーバーアロットメント関連）を実施し、約22億円を調達しました。これで、2025年12月末の自己資本比率は26.1%に上がりましたが、その後の借入の増加で、2026年6月末には23.3%に戻っています。会社は自己資本比率について「引き続き20％台の水準の維持を目指す」としており、目標の範囲内ですが、余裕が大きいわけではありません。

キャッシュフロー

2025年12月期の営業CFは▲43.18億円、投資CFは▲17.06億円（賃貸用不動産の取得など）、財務CFは+96.37億円で、現金は78.55億円（現金同等物）に増えました。2026年上期は、営業CFが▲91.09億円、投資CFが▲4.37億円、財務CFが+105.77億円（長期借入による収入177.01億円、長期借入金の返済72.95億円など）でした。営業CFのマイナスを、借入と増資で埋めている構図が続いています。上期の仕掛販売用不動産は、約124億円増えています。

成長戦略・将来性

会社は、経営方針として「B/S経営」（貸借対照表の純資産の充実を意識した経営）を掲げ、経営指標として、売上高、営業利益、ROA（総資産に対する経常利益の割合。2025年12月期は8.6%、目標は8%の維持）、自己資本比率を重視しています。事業の方針は次の4点です。

• 開発スキームの多様化による資本効率の向上：自己資金だけでなく外部資本も使い、資金効率・資産効率を高める方針です。今後は、資本効率の高いバリューアップ型とファンド型の比重を高めるとしています。
• ストック収益の拡大：賃貸管理サービスの拡充に加え、2025年第1四半期に始めたアセットマネジメントサービスを通じて、自社の開発案件を運用の入口（パイプライン）として活用します。子会社は2025年に投資運用業などの登録を完了しており、投資助言の受託資産は累計480億円超となる見込みと開示しています。
• ホテル事業のブランド化：新ブランド「NOCTIS（ノクティス）」を立ち上げ、千代田区外神田（2026年開業予定）、渋谷区円山町（2027年）、港区元麻布（2028年）、台東区台東（2028年）などで開業を計画しています。
• BTS型開発：借り手が先に決まっているオーダーメイド型の施設の開発も進めています。

事業環境については、有価証券報告書が「建築資材価格や人件費の上昇による建設コストの高止まり、用地価格の上昇、金利上昇リスク」を課題に挙げる一方、「国内外の投資家による不動産への投資需要は一定水準を維持している」と記載しています。

成長を評価する上で、次の点が注目されます。

• アセットマネジメントの伸び：売上は約0.43億円から3.98億円へ約9.2倍（当レポートの計算）になりましたが、金額はまだ小さく、売上全体（370.84億円）の約1%です。継続収入が、フロー収入の変動を吸収できる規模になるには、まだ時間が必要と考えられます。
• 利益率の水準：売上総利益率は27.0%→23.3%→（2026年上期）24.1%と、20%台前半で推移しています。バリューアップ型・ファンド型の比重を高める方針が、利益率にどう表れるかが確認ポイントです。
• 事業規模の拡大と組織：連結従業員は57名から84名に増えました。1人あたりの売上高は約4.4億円（連結、当レポートの計算）と大きい構造で、案件数の増加に人員が追いつくかどうかは、開示資料からは判断できません。

なお、中期経営計画に基づく数値目標は、有価証券報告書やIRのトップページの表示項目からは確認できませんでした。

株主還元

配当方針は、配当性向15～20%を目標とし、期末配当の年1回を基本としています（定款上は6月30日を基準日とする中間配当も可能）。内部留保は「今後の事業展開への備え」に使うとしています。

※2025年8月1日の株式分割（1株→2株）を反映するため、2024年12月期以前の配当は、有価証券報告書の記載（69.60円、91.00円、115.00円）を半分にして表示しています（当レポートの計算）。配当性向は、有価証券報告書の提出会社単体の数値です。

2025年12月期の配当は78円（総額6.01億円）で、分割調整後で前期比約36%の増配です。2026年12月期は94円を予想しており（前期比+20.5%）、発行済株式（自己株式を除く）に対する配当総額は約7.2億円、連結の予想純利益に対しておよそ17%です（当レポートの計算）。配当方針の15～20%の範囲内です。なお、有価証券報告書は配当性向の計算の基礎を「単体」「連結」のどちらとは明記していません。上表の配当性向は有価証券報告書の提出会社単体の数値、連結ベースの約17%は当レポートの計算で、基準が異なる点にご注意ください。なお、2026年12月期は中間配当は0円で、期末に94円を配当する予想です。

自己株式の取得：2026年上期に48,000株を取得しました（取得額1.42億円、1株あたり約2,960円。当レポートの計算）。有価証券報告書の提出時点（2026年3月）では取得の記載がなく、上期に新たに行われたものです。取得の目的や今後の計画は、決算短信には記載されていません。

株主還元は、業績連動型の配当（利益の15～20%）が中心で、増益に応じて配当も増える設計です。一方、配当性向が低めなのは、財務基盤の強化を優先する姿勢の表れとも読めます。

ガバナンス・リスク

ガバナンス体制は、監査等委員会設置会社です。有価証券報告書の提出日現在、取締役は8名で、うち社外取締役は4名（監査等委員の社外取締役2名を含む）です。取締役の指名・報酬に関する任意の委員会があり、独立社外取締役の大庭崇彦氏が委員長を務めています。2026年3月の定時株主総会では、社外取締役の常勤監査等委員を新たに選任する議案が提案されています。会計監査人は双葉監査法人です。

主なリスクは、有価証券報告書に記載されたものを中心に整理します。

1. 金利の上昇と借入への依存（最大の論点）

有利子負債は約581億円（2026年6月末）で、総資産の7割を超えます。仮に借入の金利が0.5ポイント上がった場合、支払利息は年間で約2.9億円、1.0ポイント上がった場合は約5.8億円増える計算です（2026年6月末の残高が1年間続くと仮定した当レポートの試算）。これは、2026年12月期の経常利益予想（66.70億円）の約4%、9%にあたります。金利上昇は、利払いだけでなく、投資家が求める利回りの上昇を通じた物件価格の下落にもつながるため、より大きな影響があり得ます。借入契約には、単体の純資産や経常損益を基準にした財務制限条項が付いているものがありますが、会社は「相応のマージンがある」としています。

2. 在庫（販売用不動産）の評価リスク

販売用不動産と仕掛販売用不動産は2026年6月末で約592億円（総資産の約74%）です。地価や不動産市況が下落し、想定価格で売れなくなると、評価損（在庫の帳簿価額の切り下げ）が生じます。参考として、評価損が在庫の1%・5%・10%出た場合の影響を、税金の影響を考慮せず試算します（2026年6月末の残高をもとにした当レポートの試算）。

※自己資本は決算短信の186.69億円、総資産は803.08億円を使い、評価損の分だけ両方が減ると仮定しています。実際には、案件ごとの利益や担保・借入の条件によって影響が異なります。

在庫の入れ替わりが早い（毎期16件程度を引き渡す）ため、評価損が一度に全体へ及ぶとは限りませんが、在庫の5%が失われると、自己資本比率は会社の目標の下限である20%に近づくことが分かります。

3. 引渡時期・案件集中による業績のぶれ

前述のとおり、売上の約7割が下期に集中し、大型案件1件で売上の3割超を占めた年があります。引渡しが期末をまたいで遅れると、期の業績が大きく変わります。

4. 建設コストの上昇と工期遅延

建設費の上昇や施工会社の確保難により、開発の採算が悪化したり、引渡しが遅れたりする可能性があります。

5. 特定の人物と大株主への依存

創業者で代表取締役の中内準氏に、経営方針や事業戦略の決定が大きく依存しています。また、中内氏と、同氏の資産管理会社であるNstyle株式会社で、株式の約6割を保有しています（後述）。会社は両者の株式保有方針を「安定的な長期保有」としています。

6. ホテル運営事業・その他

ホテル運営は、宿泊需要の変動（景気、為替、感染症など）の影響を受けます。ほかに、法規制、契約不適合責任、訴訟、情報漏えいなどのリスクが記載されています。

その他の留意点：有価証券報告書は、2025年第4四半期に実施した増資について、「公募増資」と「第三者割当増資」の2つの表現を使っています。内訳は、公募増資による新株式671,200株と、オーバーアロットメントの売出しに関連する第三者割当増資による新株式100,600株です（有価証券報告書の記載）。

株主構成・株価情報

大株主の状況

※2025年12月末は上位10名の合計が5,508,941株（71.39%）です。2026年6月末は、自己株式（48,000株）を除いた発行済株式に対する割合です。

2025年12月末から2026年6月末にかけて、中内氏が保有していた株式のうち771,600株がNstyle株式会社に移り、2者の合計は4,522,400株（自己株式を除く発行済株式の約59.0%）で変わっていません（当レポートの計算）。同社は中内氏の資産管理会社であり、実質的な保有は変わっていないと読めます。これに水山直也氏（取締役）を加えた役員関連の保有は約63%です。

このため、市場で自由に売買される株式（流通株式）は限られます。有価証券報告書は「公募増資や既存株主への一部売出しなどで流動性の向上を図る方針」と述べています。2026年9月15日の出来高は45,600株（約1.6億円、当レポートの計算）でした。

株価と投資指標

Yahoo!ファイナンスに掲載されていた2026年9月15日の終値での指標です。

※PERは「株価÷予想EPS（会社予想の1株当たり純利益）」、PBRは「株価÷実績の1株当たり純資産」です。BPS 2,434.47円は、2026年6月末の自己資本（186.69億円）を自己株式を除く発行済株式数（7,668,600株）で割った値と整合します。予想EPSは、決算短信では544.28円で、Yahooの表示（544.46円）とは、株式数の基準の違いによる若干の差があります。時価総額は、発行済株式数7,716,600株を使った表示です。

有価証券報告書に記載された2025年12月期の株価収益率（実績EPSベース）は7.81倍でした。株主総利回り（配当込みの株価の動きを示す指標）は190.3%で、比較対象の指標（213.2%）をやや下回りました。株価は、2025年12月期に最高4,030円、最低2,558円（株式分割後）で、2026年も約2,550～4,710円と、値動きの大きい状況です。

PERが約6.6倍という水準は、一般には低めですが、割安かどうかの判断は、本レポートでは行いません。同業他社との比較データがないためです。ただし、この水準の背景には、(1)不動産開発は売上・利益が案件の引渡し時期で大きくぶれること、(2)有利子負債が総資産の7割を超えること、(3)営業CFが赤字であることといった、業種特有の事情を市場が織り込んでいる可能性があります（当レポートの仮説。市場の評価の理由は開示資料からは分かりません）。

まとめ

コロンビア・ワークスは、レジデンス・オフィス・ホテルを開発して売却する不動産開発会社で、2025年12月期は売上が前期比+76.7%の370.84億円、営業利益が+54.9%の60.28億円、ROEが23.5%と高い水準でした。2026年上期も売上が2倍、営業利益が2.6倍になり、上期の営業利益は通期予想の43%に達しています。配当は、増益に応じて2025年12月期に約36%増（分割調整後）、2026年12月期は94円を予想しています。

一方で、見ておきたい点もあります。

• 資金の回し方：営業CFは5期連続でマイナスで、2026年上期も約91億円のマイナスです。借入と増資で賄っており、有利子負債は約581億円、総資産の約72%まで増えました。
• 金利・在庫市況への感応度：借入金利が1ポイント上がると支払利息が年約5.8億円増える計算で、在庫（約592億円）の5%が評価損になると、自己資本比率は約20%になります（いずれも当レポートの試算）。
• 業績のぶれ：売上の約7割が下期に集中し、大型案件1件が売上の3割超を占める年があります。販売先も毎期入れ替わります。
• 利益率：売上総利益率は27.0%から23.3%へ低下し、上期は24.1%です。バリューアップ型・ファンド型の比重を高める方針の効果は、今後の確認事項です。
• 株主構成：創業者側（本人と資産管理会社）が約59%、役員関連で約63%を保有しており、流通株式は限られます。

今後のチェックポイントとして、次の3点が挙げられます。

• 2026年12月期の通期決算で、下期に予想どおり売上354億円規模の引渡しができるか、営業利益率が想定（約12%）と比べてどうなるか。
• 有利子負債・自己資本比率の推移（自己資本比率が目標の「20%台」を保てるか）と、借入金利の動き。
• アセットマネジメントやホテルなどの継続収入の伸び（売上に占める割合が3%からどこまで上がるか）と、上期に大きく増えた営業外収益の内容。

本レポートは、企業の開示資料（有価証券報告書、半期報告書、決算短信）に基づく情報整理であり、特定の銘柄の売買を推奨するものではありません。投資の最終判断は、ご自身の責任で行ってください。

本レポートは、2025年12月期の有価証券報告書、2026年12月期第2四半期（中間期）の半期報告書・決算短信、およびYahoo!ファイナンスの掲載情報をもとに作成しています。数値は各資料の記載に基づきますが、「当レポートの計算」「当レポートの仮説」「当レポートの試算」と記載した箇所は、筆者による計算・推測です。