【1435】robot home

AI・IoT技術を活用した賃貸経営プラットフォーム「robot home」を展開する株式会社robot home（証券コード1435）について、2026年12月期第2四半期（中間期）決算短信および2026年8月提出の半期報告書をもとに、ファンダメンタルズ（企業の実力を示す基礎的な情報）を初心者向けに解説します。

1. 企業概要

robot homeは2006年1月設立、東京都中央区銀座に本社を置く企業です。2024年4月に社名を「株式会社Robot Home」から現在の「株式会社robot home」へと変更（表記の統一によるブランド強化が目的）しており、「テクノロジーで、住宅を変え、世界を変えていく。」を経営理念に掲げています。東京証券取引所スタンダード市場に上場しています。

事業セグメントは2つです。

• AI・IoT事業：土地から選べるアパート経営「robot home」の開発・運用を担う中核テクノロジー機能です。入居者・オーナー・メンテナンス会社・賃貸仲介会社・賃貸管理会社をプラットフォーム上でつなぎ、賃貸経営の自動化を目指しています。この知見を活かし、不動産業界に限らず他業界向けの「DX総合支援サービス」も提供しています。
• robot home事業：不動産オーナーに向けた新築・中古物件の供給（フロー領域）、AI・IoTを活用した賃貸管理RPAシステム「robot home for PM」による賃貸管理の受託（ストック領域）、そして売却・再投資（フロー領域）という一連のサイクルを通じて、プラットフォーム内の流通を拡大する「好循環成長サイクル」モデルを展開しています。

宅地建物取引業免許・賃貸住宅管理業登録を保有し、不動産の供給から管理・流通までを一気通貫で手がける点が特徴です。

2. 業績・財務情報

直近の業績推移

※2025年12月期の通期営業利益は今回参照した決算短信・半期報告書に個別数値の記載がないため空欄としています。

2026年12月期上期（1月〜6月）は、売上高92.3億円（前年同期比84.2%増）、営業利益3.88億円（同428.8%増）、経常利益3.28億円（同58.9%増）、親会社株主に帰属する中間純利益2.39億円（同34.7%増）と、大幅な増収増益となりました。 セグメント別では、中核のrobot home事業が売上高88.2億円（同83.6%増）・セグメント利益13.0億円（同45.4%増）と伸長し、AI・IoT事業も売上高4.4億円（同95.0%増）・セグメント利益2.1億円（同213.3%増）と大きく成長しています。

ここで初心者の方にぜひ知っていただきたい点があります。2025年12月期の通期実績を見ると、親会社株主に帰属する当期純利益（19.90億円）が経常利益（17.87億円）を上回っています。 通常、純利益は経常利益から法人税等を差し引いた後の金額なので経常利益を下回るのが一般的ですが、同社の場合、法人税等の負担が極めて軽い（あるいは還付・税効果によるプラスの影響がある）ことが要因とみられます。実際、今回の中間期決算でも、税金等調整前中間純利益に対する法人税等の実質負担率は、前年同期が約1.1%、当期が約12.5%と、法定実効税率（通常30%前後）と比べてかなり低い水準にとどまっています。これは、過去の繰越欠損金や税効果会計上の繰延税金資産の取り崩し・計上が影響しているとみられ、事業自体の実力を評価する際には、経常利益ベースの伸び率（今期上期は+58.9%）を主に参照し、税負担の変動に左右されやすい純利益の伸び率（同+34.7%）は補助的に見るのが適切です。この点は、通期の会社予想で売上高・営業利益がそれぞれ+45.4%・+35.9%の伸びを見込む一方、純利益の伸びはわずか+0.5%にとどまっている理由の一つとも考えられます。

財務指標とキャッシュフロー

自己資本比率は57.4%（前期末70.1%）へと大きく低下しました。これは、販売用不動産（在庫）が前期末の15.1億円から68.8億円へと半年間で約4.6倍に急増し、その取得資金を短期・長期の借入金でまかなったことが主因です。上期末の総資産は193.7億円（前期末比34.4億円増）に拡大しています。

キャッシュフローを見ると、営業活動によるキャッシュフローは62.6億円のマイナス（前年同期も36.0億円のマイナス）と、2期連続で大きな支出超過となっています。これは主に、上記の販売用不動産・仕掛販売用不動産の取得による棚卸資産の増加（55.9億円）が要因です。不動産デベロッパー型のビジネスでは、物件を仕入れてから販売するまでの間、一時的にキャッシュフローが悪化するのは珍しくありませんが、借入への依存度が高まっている点は、金利動向とあわせて注視すべきポイントです。財務活動によるキャッシュフローは33.9億円のプラスで、長期借入による収入38.3億円が中心です。現金及び現金同等物の期末残高は40.1億円となっています。

3. 成長戦略・将来性

会社の成長ドライバーは、AI・IoT事業が構築するプラットフォーム基盤を通じて、robot home事業の「新築・中古物件の供給→賃貸管理の受託（ストック収益）→売却・再投資」という循環を太らせていく「好循環成長サイクル」です。半期報告書によれば、robot home事業の受注実績は前年同期比317.8%増、受注残高は同586.3%増と大きく伸びており、今後の売上計上に向けたパイプラインが厚みを増している状況がうかがえます。

ストック領域では、AI・IoTを活用した賃貸管理RPAシステム「robot home for PM」による業務効率化を進めるとともに、メンテナンス領域への事業拡大や自社保証のシェア拡大を通じて、安定収益基盤の強化に取り組んでいます。フロー領域では、購入・資産形成・売却の各サポートを充実させ、プラットフォーム内での取引活性化を図っています。また、AI・IoT事業で培った「リアル×テクノロジー」の知見を、不動産業界以外に向けた「DX総合支援サービス」として展開する動きも進めています。

従業員数は上期末で288名と前期末から44名増加しており、新卒採用やrobot homeセグメントの採用強化が背景にあります。成長投資を積極化させている局面といえますが、不動産・プロパティテック業界内での同社の相対的な位置づけについては他データとの比較が必要です。

4. 株主還元

年間配当金は、2025年12月期・2026年12月期予想とも、中間1円・期末1円の年間合計2円で推移しています。前述の通り純利益に対する配当性向は約9%程度と低水準にとどまっており、利益成長を優先し、配当よりも事業投資（不動産在庫の積み増しなど）に資金を振り向ける方針がうかがえます。

自己株式については、上期に約2億円（199,992千円）を取得しており、期末自己株式数は前期末の1,242,900株から2,270,000株へと増加しています。

5. ガバナンス・リスク

robot homeは監査等委員会設置会社（取締役会の中に監査等委員という役割の取締役を置き、経営の監督機能を持たせる機関設計）です。なお、今回参照した半期報告書には役員の異動について「該当事項はありません」と記載されているのみで、取締役の人数・社外取締役比率といった具体的な数値は記載されていません。 より詳細な機関設計を確認するには、年次の有価証券報告書など別の資料が必要です。

投資判断にあたって特に重要な留意点として、次の点が挙げられます。

• 創業者への株式集中：代表取締役CEOの古木大咲氏が発行済株式（自己株式を除く）の44.95%を単独で保有しており、オーナー経営としての意思決定の速さが期待できる一方、経営権が特定個人に極めて集中している点はガバナンス上のリスク要因としても認識しておく必要があります。
• 財務レバレッジの上昇：不動産在庫の積み増しに伴う借入増加により、自己資本比率が半年で70.1%から57.4%へと急低下しています。
• 営業キャッシュフローのマイナスが継続：2期連続で営業活動によるキャッシュフローが大幅なマイナスとなっており、在庫の積み増しが売上・利益にきちんと転化していくかを継続的に確認する必要があります。
• 税負担の変動による純利益の質：前述の通り、直近の純利益は法人税等の負担が軽いことに助けられている面があり、税効果の変動が今後の純利益の伸びに影響を与える可能性があります。

事業等のリスクについては、半期報告書において「新たな事業等のリスクの発生又は前事業年度の有価証券報告書に記載した『事業等のリスク』についての重要な変更はない」とされています。

6. 株主構成・株価情報

半期報告書（2026年6月30日現在）に記載された大株主は次の通りです。

上位10名の合計は61.40%です。前述の通り創業者CEOの古木大咲氏が単独で約45%を保有する、典型的なオーナー経営企業といえます。また、上場企業であるケイアイスター不動産株式会社（同業の住宅・不動産会社）が株主に名を連ねており、業務上の関係を持つ可能性がある点も一つの特徴です。

株式については、発行済株式総数91,127,000株（うち自己株式2,270,000株）、単元株式数100株です。潜在株式（新株予約権等）は現時点で発行されていません。

現在の株価情報（2026年9月10日時点、Yahoo!ファイナンスのデータ）では、株価175円、時価総額約159.5億円、PER（会社予想ベース）約7.81倍、PBR（実績ベース）約1.40倍、配当利回り（会社予想）約1.14%、ROE（実績）約19.43%となっています。なお、Yahoo!ファイナンスに表示されている自己資本比率70.1%は2025年12月期末時点の数値であり、直近の中間期末（2026年6月30日）時点では前述の通り57.4%まで低下している点に注意が必要です。PER7〜8倍・ROE約19%という組み合わせは、業績成長に対して株価が割安に評価されている可能性を示唆しますが、不動産・プロパティテック業界内での相対的な水準については他データとの比較が必要です。株価情報は変動するため、最新の数値は証券会社のサイト等でご確認ください。

7. まとめ

robot home（1435）は、AI・IoTを活用した賃貸経営プラットフォームを軸に、不動産の供給・管理・流通を一気通貫で手がける事業モデルで急成長を続けています。2026年12月期上期は大幅な増収増益となり、受注残高も大きく積み上がるなど、成長の勢いは強く感じられます。一方で、在庫の急増に伴う財務レバレッジの上昇、2期連続の営業キャッシュフローのマイナス、そして純利益の伸びを支えている軽い税負担が今後も続くかどうかは、注視すべきポイントです。また、創業者への株式集中度が高い点は、機動的な経営判断につながる強みであると同時に、ガバナンス面での留意点としても認識しておくとよいでしょう。

本レポートは、株式会社robot homeの2026年12月期第2四半期決算短信、同社半期報告書（2026年8月提出）、および公開情報をもとに作成した初心者向けの情報提供を目的としたものであり、特定の銘柄の売買を推奨するものではありません。投資判断は、最新の情報をご自身でご確認のうえ、自己責任で行ってください。